Jeżeli umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta jest tylko w oparciu o kodeks cywilny, może się okazać, że mimo, że najemca nie płaci czynszu, skończyła mu się umowa lub została wypowiedziana, wynajmujący może mieć problem z wyprowadzeniem lokatora. Szczególnie jeżeli lokatorem jest: kobieta w ciąży, małoletni, osoba z niepełnosprawnością, osoba obłożnie chora, emeryt lub rencista, bezrobotny, którzy korzystają z dodatkowej ochrony i bez zapewnienia im lokalu socjalnego, co do zasady* nie można ich zmusić do opróżnienia lokalu (eksmisji). Przedmiotem tych umów mogą być również domy mieszkalne.
Aby zapewnić sobie uproszczoną procedurę odzyskania mieszkania, które wynajmujemy w razie zakończenia umowy warto pomyśleć aby umowa najmu została zawarta w trybie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.
Zawarcie umów w tym trybie gwarantuje, że w przypadku, gdy najemca po zakończeniu umowy nie wyprowadzi się dobrowolnie z lokalu Wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu z poddaniem się egzekucji, który jest załącznikiem do takiej umowy, klauzuli wykonalności, (sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia wniosku), a następnie skierować sprawę do komornika, który dokona eksmisji najemcy.
Umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego wyłącza okres ochronny zakazu eksmisji (od 1 listopada do 31 marca roku następnego). Nie jest również przeszkodą w eksmisji fakt, że stroną umowy są osoby wskazane wyżej (kobieta w ciąży, małoletni i in.).
Załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego, jak i instytucjonalnego jest poddanie się przez najemcę egzekucji co do wydania lokalu po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego.
Główną różnicą jest fakt, że jednym z załączników umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy ze wskazaniem lokalu na terenie Polski, do którego się będzie mógł wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu oraz oświadczenie osoby, której przysługuje tytuł prawny do wskazanego lokalu (właściciela, użytkownika ale też najemcy) w formie pisemnej lub z podpisem tej osoby poświadczonym notarialnie (rekomendowane). Najemca może również wskazać lokal, którego sam jest właścicielem.
Umowa najmu instytucjonalnego nie wymaga dla swojej skuteczności opisanych wyżej oświadczeń ze wskazaniem lokalu oraz ze zgodą właściciela wskazanego lokalu. Najemca, który zawarł umowę w tym trybie godzi się na to, że prawo do lokalu zastępczego mu nie będzie przysługiwało i że nie będzie to stanowiło przeszkody do opróżnienia lokalu przez komornika.
Umowy te przewidują, więc te same zabezpieczenia, a wybór właściwego rodzaju umowy uzależniony jest od tego czy wynajmujący jest osobą fizyczną/ prawną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (wtedy najem instytucjonalny) czy też jest osobą fizyczną nie prowadzącą takiej działalności (wtedy najem okazjonalny).
Obydwa rodzaje umów najmu dla swojej skuteczności wymagają zgłoszenia zawarcia umów do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia ich zawarcia. W przypadku przekroczenia tego terminu wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu (opisanej w art. 19c i d Ustawy), tj. głównego celu zawierania takich umów.
Istnieją różnice formalne co do ich zawarcia, które szerzej zostaną opisane w osobnych artykułach na blogu kancelarii. Znaleźć je mogą Państwo pod poniższymi linkami:
Aby zabezpieczyć zapłatę czynszu przez najemcę akt poddania się egzekucji najemcy może dotyczyć również taką okoliczność. O tym można przeczytać w osobnym artykule na naszym blogu.
O czym pamiętać przy zawieraniu umowy najmu w tej formie?
W naszej kancelarii można sporządzić akt poddania się egzekucji najemcy, w dogodnych terminach. Wymagana jest jedynie obecność najemcy, o ile umowa najmu została wcześniej skutecznie zawarta (podpisana przez uprawnione osoby). Po więcej informacji zapraszamy do kontaktu z kancelarią.
*Wyjątki są określone w art. 14 ust. 4 i 5. Jeżeli osoba "wykraczała w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu" lub też osoby mają prawo zamieszkiwać w innym lokalu lub też ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.
