Umowa najmu okazjonalnego lokalu

Niniejszy artykuł stanowi uzupełnienie informacji z ogólnego artykułu dotyczącego korzyści najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

Najem okazjonalny powoduje, że o ile zostaną spełnione warunki opisane poniżej, wynajmujący w razie zakończenia umowy najmu (upływu terminu, na który została zawarta lub wcześniejszego jej wypowiedzenia ze względu na naruszanie warunków umowy lub przepisów kodeksu cywilnego) zapewnia sobie przyspieszony tryb uzyskania możliwości opróżnienia lokalu przez komornika.

Jest to zatem instrument zapewniający wynajmującemu ochronę na wypadek nieuczciwego zachowania najemcy, który nie będzie chciał zwrócić przedmiotu najmu po zakończeniu umowy.

Główne skutki jakie powoduje zostały opisane w innym artykule na naszym blogu.

Najem w tej formie może być zawarty w sytuacji gdy:

1. Wynajmujący (ten od kogo mieszkanie jest wynajmowane) nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
2. Umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony, tj. z końcową datą obowiązywania umowy, po której wynajmujący powinien się wyprowadzić, przy czym nie dłuższy niż 10 lat.
3. Najemca wskaże lokal, będący jego własnością, wskaże lokal będący własnością innej osoby, przy wyrażeniu zgody tej osoby na zamieszkanie w nim w razie konieczności wyprowadzenia się przez najemcę z najmowanego lokalu, wskaże lokal najemcy innego lokalu, przy wyrażeniu zgody tej osoby na zamieszkanie w nim w razie konieczności wyprowadzenia się przez najemcę z najmowanego lokalu.

Aby skutecznie ją zawrzeć umowa powinna uwzględniać powyższe oraz zawierać trzy załączniki do umowy:

1. oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie zakończenia umowy najmu,
2. zgoda właściciela tego lokalu (lub posiadającego inny tytuł prawny do lokalu) na to, ze w razie zakończenia umowy najmu wyraża zgodę na zamieszkanie tych osób we wskazanym lokalu. Oświadczenie to może być podpisane w formie podpisu poświadczonego przez notariusza. Zapewnia to wynajmującemu dowód na to, że oświadczenie to złożyła właściwa osoba. Podpis może być poświadczony przez dowolnego notariusza.
3. akt poddania się egzekucji w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy najmu.

Akt poddania się egzekucji może obejmować również obowiązek zapłaty czynszu przez najemcę, dzięki czemu łatwiej będzie wynajmującemu egzekwować od najemcy zapłatę zaległego czynszu.

Wskazówki co do informacji zawartych w umowie najmu okazjonalnego:

1. podaj PESEL i adres zamieszkania wynajmującego (dane te potrzebne są notariuszowi do aktu poddania się egzekucji, o którym mowa w wyżej)
2. określ okres obowiązywania umowy oraz datę wydania lokalu najemcy.

Należy pamiętać o zgłoszeniu faktu zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego w terminie do 14 dni. W przypadku niespełnienia tego warunku umowa ta nie wywiera skutków najmu okazjonalnego. Staje się zwykłą umową najmu. Zgłoszenie umowy po terminie powoduje ten sam skutek.

Jeżeli po zakończeniu umowy najmu najemca nie opuszcza zajmowanego lokalu, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, złożone na piśmie z podpisem właściciela urzędowo poświadczonym (np. z podpisem poświadczonym przez notariusza). Z treści żądania powinien wynikać termin nie krótszy niż 7 dni, w ciągu którego najemca opróżni lokal. Jeżeli w tym terminie najemca nadal się nie wyprowadzi, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Akt ten staje się tytułem wykonawczym i jest podstawą prowadzenia egzekucji przez komornika.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego w praktyce.

W praktyce umowa ta powinna być zawarta na piśmie, na czas oznaczony, przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności w zakresie wynajmowania lokali. Musi mieć opisane wyżej załączniki (wskazanie przez najemcę innego lokalu, wyrażenie zgody właściciela innego lokalu i akt poddania się egzekucji).

Należy pamiętać, że akt poddania się egzekucji jest załącznikiem do umowy najmu. Przed sporządzeniem przez notariusza takiego aktu strony umowy muszą skutecznie zawrzeć umowę, tj. musi ona być podpisana przez obydwie strony.

Koszt aktu poddania się egzekucji co do wydania lokalu z najmu okazjonalnego określony jest art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jako 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Koszt może obejmować oświadczenie każdej osoby, które poddaje się egzekucji. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiej czynności jest jednak ustalane indywidualnie.

W naszej kancelarii można sporządzić akt poddania się egzekucji najemcy, w dogodnych terminach. Wymagana jest jedynie obecność najemcy, o ile umowa najmu została wcześniej skutecznie zawarta (podpisana przez uprawnione osoby). Po więcej informacji zapraszamy do kontaktu z kancelarią.